[8] เรื่องที่ชาว Pantip อยากให้รู้ก่อนตัดสินใจประมูลบ้านกับกรมบังคับคดี

การประมูลจากกรมบังคับคดี ได้ราคาถูกจริงครับ แต่ไม่ง่ายอย่างที่คิดๆกัน  ฝากข้อควรระวังไว้อีกครั้งครับ ไม่อยากให้เสียค่าวางมัดจำ 5 % ฟรีๆ ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี มีข้อควรระวังและสำคัญหลายข้อนะครับ เช่น

1. หากมีผู้ที่อยู่อาศัย หากเขาไม่ยินยอมให้เข้าไปดูภายในบ้าน คุณไม่สามรถเข้าไปดูได้ โดนบุกรุก
2. หากคุณประมูลได้ คุณกู้แบงค์ ซึ่งต้องเข้าไปตรวจวัดภายในบ้าน เพื่อประกอบการประเมินอนุมัติสินเชื่อ หากเขาไม่ยินยอมให้เข้าไปภายในบ้าน คุณก็ไม่สามรถเข้าไปได้อีกเช่นกัน(โดนบุกรุก) ธนาคารจะไม่สามารถอนุมัติสินเชื่อได้ ควรคุยกะธนาคารให้ดี
3. ดูรายละเอียดจากประกาศของกรมบังคับคดีให้ละเอียดว่า ขายโดยปลอดการจำนอง หรือการจำนองติดไปด้วย หมายถึงว่า ขายโดยปลอดการจำนองคือ ราคาที่ขายโดยประมูลอย่างเดียว แต่หากเป็นราคาที่ขายโดยมีการจำนองติดไปจะต้องบวกส่วนนี้เพื่มเข้าไปด้วยกับราคาประมูล

4.ควรธนาคารทำ Pre-approve และเช็คเครดิตบูโรของเราก่อน เพื่อที่จะทราบว่าเราสามารถกู้แบงค์ได้เท่าไร

อีกอย่างหนึ่ง หากเราประมูลได้แต่ไม่สามารถชำระเงินส่วนที่เหลือให้กับกรมบังคับคดีได้ภายในกำหนด(90 วัน) ค่าวางมัดจำ 5 % จะโดนยึด และจะต้องจ่ายค่าส่วนต่างของบ้านด้วยนะครับเช่น

– เราจะเข้าประมูลบ้านที่ราคา 2,000,000 บ. ต้องวางมัดจำ 100,000 บ. ให้กับกรมบังคับคดี

– หากเราประมูลได้ เราต้องหาเงินมาเพื่มให้กรมบังคับคดีอีก 1,900,000 บ.

– แต่เราหาเงินไม่ได้ หรือไม่ทัน เงินมัดจำ 100,000 บ. กรมบังคับคดีจะยึดไป

– และการประมูลครั้งต่อไป ราคาทรัพย์นี้จะเหลือ 1,800,000 บ. หากมีผู้ที่ประมูลได้ ก็จะได้ไปที่ 1,800,000 บ. ราคาแตกต่างจากที่เราประมูล 200,000 บ. เงิน 2 แสนบาทนี้ เราต้องจ่ายให้กับกรมบังคับคดีเพื่มอีกด้วยครับ

คลิก! อ่านกระทู้ต้นฉบับ

ส่วนในกรณีนี้นะครับ จากการที่ผมทำงานด้านกฏหมาย และมีรุ่นพี่รุ่นน้องอยู่ในบังคับคดีเต็มไปหมด แนะนำว่า

1 หาข้อมูลดีๆครับ ทำการบ้านเยอะๆ ดูด้วยว่าเจ้าของเค้ายอมออกโดยดีด้วยรึเปล่า ถ้าต้องมาฟ้องขับไล่อีกก็เหนื่อยครับ

2 พอถึงวันประมูล ให้ไปตั้งแต่ครั้งแรกๆ ดูว่าธนาคารส่งใครมา ดูว่าเจ้าของบ้านมาเพื่อที่จะขอสงวนสิทธิ์รึปล่าว (เจ้าของสงวนสิทธิ์ได้ครั้งนึงครับ) หรือดูว่ามีคนประมูลรึเปล่า บางทีเป็นพวกพ่อค้าน่ะครับ ถ้ามีหรือรู้ว่าใครเป็นใคร แนะนำไปคุยเลยครับ ว่าผมอยากได้ ขอไม่สู้ได้รึเปล่า หรือมีค่าเสียเวลาเท่าไหร่ก็ว่ากันไป เพราะเห็นหลายทีล่ะว่าออกมาขอโทษขอโพยกันทีหลังว่า พี่ไม่รู้จริงๆ ทำไมไม่คุยกันก่อน (เพราะพ่อค้าบางคนเค้าเล็งหลายๆที่เลยน่ะครับ พวกนี้คุยง่าย มีค่าขนมก็ปล่อยล่ะ ^^)

3 ถ้าเป็นธนาคาร  คุยกะธนาคารเลยครับ ว่ายอมที่เท่าไหร่ ต่อรองได้ต่อไปเลย เค้าเองก็อยากขายแหละ อยากน้อยก็รู้ราคาเป๊ะๆ สบายใจทั้งสองฝ่าย ตอนประมูลจะได้ไม่กดดันครับ

4 กรณีเจ้าของบ้าน ไม่ต้องคุยก็ได้ครับ ปัญหาตามมาเยอะ แต่ไปดูให้รู้ว่าไม่มีคนอยู่ ไม่ต้องฟ้องขับไล่ก็พอ

คลิก! อ่านกระทู้ต้นฉบับ

ที่จะให้คุยกะธนาคาร มันไม่ง่ายอย่างที่บอกๆกันนะครับ ยิ่งเป็นมือใหม่ด้วยแทบจะหมดสิทธ์เพราะว่า

1. แน่นอนคุณรู้ว่าโจทย์เป็นธนาคารอะไร แต่คนไหนหล่ะที่เป็นตัวแทนธนาคารที่คุณจะเข้าไปคุยด้วย ?? (ส่วนใหญ่ไม่ได้ใส่ชุดฟอร์ม)
2. คุณต้องรู้ว่าทรัพย์ที่คุณจะประมูล มีคนที่จะเข้าประมูลกี่คน คุณอาจทราบว่ากี่คน แต่คนไหนบ้างหล่ะ จะเดินขอดูป้ายแต่ละคนหรือ แม้แต่มืออาชีพก็เป็นไปไม่ได้ครับ ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี มีข้อควรระวังและสำคัญหลายข้อนะครับ เช่น
3. หากมีผู้ที่อยู่อาศัย หากเขาไม่ยินยอมให้เข้าไปดูภายในบ้าน คุณไม่สามรถเข้าไปดูได้ โดนบุกรุก
4. หากคุณประมูลได้ คุณกู้แบงค์ ซึ่งต้องเข้าไปตรวจวัดภายในบ้าน เพื่อประกอบการประเมินอนุมัติสินเชื่อ หากเขาไม่ยินยอมให้เข้าไปภายในบ้าน คุณก็ไม่สามรถเข้าไปได้อีกเช่นกัน(โดนบุกรุก) ธนาคารจะไม่สามารถอนุมัติสินเชื่อได้ ควรคุยกะธนาคารให้ดี
5. ดูรายละเอียดจากประกาศของกรมบังคับคดีให้ละเอียดว่า ขายโดยปลอดการจำนอง หรือการจำนองติดไปด้วย หมายถึงว่า ขายโดยปลอดการจำนองคือ ราคาที่ขายโดยประมูลอย่างเดียว แต่หากเป็นราคาที่ขายโดยมีการจำนองติดไปจะต้องบวกส่วนนี้เพื่มเข้าไปด้วยกับราคาประมูล

4.ควรธนาคารทำ Pre-approve และเช็คเครดิตบูโรของเราก่อน เพื่อที่จะทราบว่าเราสามารถกู้แบงค์ได้เท่าไร

คลิก! อ่านกระทู้ต้นฉบับ

ที่จริงมีเทคนิคนิดหน่อยครับ –

กรณีเป็นโจทก์ อยากได้ราคาที่ต้องการ ก็ไปนั่งเฉยๆครับ รอดูคนประมูลทรัพย์เรา รอจนได้ราคาสูงสุด เค้าจะถามว่าค้านไม๊ ก็ ค้านไปเลยครับ แล้วมาเจรจากับคนที่ให้ราคาสูงสุดทีหลัง –

กรณีเป็นคนอยากซื้อ ก็ดูครับ ใครเป็นเจ้าทรัำพย์ แบงค์หรือบุคคลธรรมดา ถ้าแบงค์มันจะง่ายครับ ถ้า ครั้ง 1 และ 2 ไม่ผ่าน ราคาจะดรอปลงมา 70%  ของราคาประเมิณ (ตรงนี้ไม่ชัวร์นะครับ) เราก็พอรู่ละไม่ค่อยมีคนสนใจ เพราะถ้ามีคนสนใจ ไม่น่ารอดตั้งแต่ครั้งที่1แล้วละครับ แต่ถ้ามีคนค้านก็หลุดมาครั้งที่ 2 ได้ แต่เค้าจะให้ค้านได้ครั้งเดียว ซึ่งถ้ามีครั้งที่ 3 ก็สมมุติเลยว่า แทบไม่มีคนสนใจ เราก็มาเจรจากับแบงค์ก่อนเข้าประมูลครั้งหน่า

คลิก! อ่านกระทู้ต้นฉบับ