ชาว Pantip แชร์ประสบการณ์และรีวิวเรื่องต้องรู้เกี่ยวกับการ [สร้างบ้าน] ในปี 2022

ชาว Pantip รีวิวและแชร์เรื่องต้องรู้เกี่ยวกับการ สร้างบ้าน!

ในทุกวันนี้มีหลายสิ่งเปลี่ยนไป สิ่งที่เกิดขึ้นก็ส่งผลกระทบต่อชีวิตความเป็นอยู่ของผู้คนโดยเฉพาะในเรื่อง คุณภาพชีวิต เรื่องเงินและที่อยู่อาศัย สิ่งเหล่านี้เป็นสิ่งที่ทุกคนต้องการแต่ก็มีเพียงไม่กี่คนที่ทุ่มเทเวลาและยอมแลกหลายอย่างกับค่าตอบแทน ทำให้หลายคนเริ่มคิดเรื่องสร้างบ้านเพื่อจะมีที่อยู่อาศัยที่เป็นของตัวเองแต่จะว่าอย่างไรหากเรายังไม่มีประสบการณ์เลย? ในบทความนี้ชาว Pantip จะมารีวิวและแชร์ประสบการณ์เกี่ยวกับการสร้างบ้านที่ควรรู้ จะมีอะไรบ้าง ไปดูกันเลย!

ชาว Pantip แนะนำ[รั้วบ้านราคาประหยัด]ปี 2022 มีรูปแบบเป็นอย่างไรบ้าง? มาดูกัน

เรื่องที่ต้องรู้ในการ สร้างบ้าน เล่าโดยชาว Pantip : เรื่องที่ 1

ขอเกริ่นก่อนนะคะ ข้อความหลังจากนี้จะเป็นข้อความจากทางสามีของเราเป็นผู้เล่าให้ฟัง เนื่องจากสามีเป็นผู้จดบันทึก ที่นำมาแชร์ให้ฟังในวันนี้ก็เพื่อบอกเล่าประสบการณ์การปลูกสร้างบ้าน จากผู้ไม่มีประสบการณ์ตั้งแต่เริ่มต้นจนจบว่าเหนื่อย ปวดหัวมากขนาดไหน จะต้องทำยังไงถึงจะไม่เจอปัญหาเหล่านี้ หรือเจอก็น้อยที่สุดเท่าที่จะเจอได้ ปัจจุบันบ้านเติมฝันหลังนี้ได้ประมาณ 95% แล้ว เหลือตกแต่งเพิ่มเติมอีกนิดหน่อย

ขอรับรองว่าถ้าอ่านตั้งแต่ต้นจนจบ ท่านจะได้รับความรู้เพิ่มขึ้นมากแน่นอน เราไม่ได้บอกว่าสิ่งที่เราคิดที่เราทำถูกต้อง สามารถแนะนำได้ หากมีความสงสัยสามารถสอบถามได้ เพราะควบคุมเอง ดูแลเองตั้งแต่ต้นจนจบ แม้จะไม่ค่อยมีเวลาอยู่กับบ้านเท่าไหร่นัก  เนื่องจากติดทำงานเหมือนกัน แต่ก็หาเวลาเพื่อเข้ามาดูหน้างานอย่างสม่ำเสมอในตอนเช้าและตอนเย็น ซึ่งก็ไม่เป็นผลดีอีกเท่าไหร่ จริงๆ ควรมีเวลาอยู่ด้วยตลอด เราจะขอแบ่งเป็น EP. เพื่อให้ง่ายต่อการศึกษาข้อมูล ข้อไหนไม่สนใจก็สามารถข้ามได้เลย ไปเริ่มกันเลยดีกว่า ……

EP-1 : ช่วงความคิดและความฝัน
“ความคิด” ที่อยากจะมีบ้านซักหลังอยู่ในหัวผมตั้งแต่จับความคิดตัวเองได้ อาจจะเรียกว่า “ความฝัน” ก่อน เพราะด้วยศักยภาพมันคงยากและคงต้องใช้เวลาพอสมควร
ย้อนกลับไปราว 6 ปีก่อน ผมกับแฟนได้คุยจริงจังเกี่ยวกับ “บ้าน” โดยเราวางแผนจะซื้อที่ดินเปล่าซักแปลง 1-2 งาน แล้วค่อยปลูกบ้านเมื่อเราพร้อม กำหนดสเปคคร่าว ๆ (ติดนิสัยนักจัดซื้อ)
1)      ตกลงกันว่าอยากได้ที่ดินในพื้นที่บ้านเกิดของภรรยา
2)      เป็นไปได้อยากได้ที่ถมแล้ว
3)      เงียบ มีความเป็นส่วนตัว
4)      เข้าถึงระบบสาธารณูปโภคได้ไม่ยาก
5)      ราคาไม่แพง (สำคัญมาก 555+)
ช่วงแรกๆ ในการสำรวจหาที่ดิน เราก็ไม่ได้ซีเรียสอะไรมากมาย ดูไปเรื่อยๆ ทั้งใน Internet และขับรถเข้าไปดูที่ดินที่เขาติดป้ายประกาศขาย ด้วยความที่ตั้งสเปคไว้เยอะทำให้เรายังไม่เจอที่ดินตามที่ต้องการแบบ 100% แต่ก็มีโน๊ตไว้บ้าง

เวลาผ่านไปอย่างรวดเร็ว วันที่ 1 สิงหาคมปี 61 เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญ ผมได้บรรจุเข้ารับราชการ…
หลังจากทำงานได้เดือนกว่าๆ ผมได้เจอกับเจ้าหน้าที่ธนาคาร ซึ่งเขาเข้ามาประชาสัมพันธ์สินเชื่อสำหรับข้าราชการที่สำนักงาน ผมมีโอกาสได้นั่งคุยกับเจ้าหน้าที่อยู่นานพอสมควร เพราะสนใจสินเชื่อเพราะอยากจะเอาไปซื้อที่ดิน แต่เมื่อได้คุยกับเจ้าหน้าที่ท่านนั้นทำให้ผมต้องล้มเลิกความคิดที่จะซื้อที่ดินเปล่า โดยสนใจสินเชื่อแบบซื้อที่ดินพร้อมปลูกบ้าน (อยากกู้แบบครั้งเดียวจบ) ผมคุยกับภรรยาถึงแผนการใหม่ และให้เขาลองหาข้อมูลมาช่วยกันคิดก่อนตัดสินใจ
เราได้ข้อสรุปว่าจะขอสินเชื่อแบบซื้อที่ดินพร้อมปลูกบ้านไปเลย ตั้งงบประมาณไว้ไม่เกิน 1.5 ล้าน ขั้นตอนที่เราต้องทำหลังจากนี้ คือ หาที่ดินเปล่า 1 แปลง และแบบบ้านที่เราชอบ

ที่ดิน : เขารอเราอยู่ (โชคชะตาหรือพรหมลิขิต)

คราวนี้เราเริ่มค้นหาที่ดินแบบจริง ๆ จัง ๆ แล้ว ไปดูที่เดิมซ้ำอีกรอบและไปดูที่ใหม่ ๆ และเช็คราคา เพื่อรวบรวมเป็นข้อมูลใช้ในการตัดสินใจ สิ่งที่เราได้
1)  ที่ดินที่เราชอบและถูกใจกันมาก เป็นที่ถมแล้วพร้อมปลูกบ้าน มีรั้วรอบขอบชิด ลักษณะเป็นหมู่บ้านเล็กประมาณ 4-5 หลัง ด้านหลังกับด้านข้างเป็นทุ่งนา วิวสวย ทำเลตั้งอยู่ไม่ไกลจากโรงเรียนประถม (เอกชน) ปัญหาเดียวที่กั้นเราไว้คือ “ราคา” ขนาดพื้นที่ 100 ตารางวา ขายที่ 500,000 บาท เราถอยแทบไม่ทัน
2)  ที่ดินอีกแปลงที่น่าสนใจ ขนาดพื้นที่ 200 ตารางวา ราคาขายไม่แพง 350,000 บาท ติดปัญหาเรื่องทำเลที่ตั้งอยู่ค่อนข้างลึกจากถนนใหญ่ประมาณ 3 กิโลเมตร ครอบครัวไม่สนับสนุนเพราะเป็นห่วงเรื่องความปลอดภัย (ทางเข้า-ออกเสียงสว่างค่อนข้างน้อย)
3)  สรุปเราเลือกที่ดินที่อยู่โครงการจัดสรรที่ดิน (แบ่งแปลงขาย) ทำเลติดถนน 4 เลน อยู่ห่างจากโรงเรียนประจำอำเภอประมาณ 700-800 เมตร ถัดไปเป็นสำนักงานเทศบาลและชุมชนตลาด อันที่จริงผมเคยเข้ามาดูโครงการนี้แล้ว ตอนเปิดโครงการราคาเริ่มต้น 3,000 บาท/ตารางวา ที่ไม่ตัดสินใจเลือกตอนแรกเพราะข้อ 3 คิดว่าอยู่เป็นหมู่บ้าน (15 หลัง+) น่าจะวุ่นวาย ผ่านไป 6 ปี ราคาขยับไป 2 เท่าแล้วเพราะคนซื้อไว้เกร็งกำไรกันหมดแล้ว ราคาที่โทรไปสอบถามตามป้ายที่ประกาศขาย คือ 650,000 บาท/100 ตารางวา แต่จะด้วยโชคชะตาหรือพรหมลิขิตก็ไม่ทราบ มี 1 แปลงสุดท้าย ที่ยังติดมือเจ้าของโครงการมานานมากแล้ว
– ขนาดพื้นที่ 100 ตารางวา
– ราคา 4,000 บาท/ตาราวา (สด 3,800 บาท/ตาราวา)
– ที่ดินถมเรียบร้อยแล้วพร้อมปลูกบ้าน (แต่ต้นกระถินและวัชพืชเพียบเลย)
– มีรั้วปูน 3 ด้าน ยกเว้นด้านหน้า

คลิก! เพื่ออ่านกระทู้ต้นฉบับ

เรื่องที่ต้องรู้ในการ สร้างบ้าน เล่าโดยชาว Pantip : เรื่องที่ 2

EP-2 : ค้นหาผู้รับเหมาใครว่าง่าย?
ก่อนจะไปเล่าเรื่องการคัดเลือกผู้รับเหมา ผมขออธิบายความสำคัญของแบบบ้านและ BOQ ที่ทิ้งประเด็นไว้ก่อนนะครับ เพราะสำหรับผมแล้วเรื่องนี้สำคัญมาก ๆ เลยทีเดียว ยิ่งถ้าเราไม่ใช่วิศวกรหรือไม่มีพื้นฐานด้านช่าง (แบบผมที่จบบัญชี) แต่ผมสังเกตว่าหลายคน (อาจ )ไม่ให้ความสำคัญซักเท่าไหร่และอาจมองข้ามไปซะอย่างนั้น ยิ่งเคสที่ใช้ผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านเป็นคนเดียวกับคนที่เขียนแบบบ้านให้ด้วยละก็….เราจะรู้ได้ยังไงว่าเขาจะไม่แอบลดสเปควัสดุ….เพื่อลดต้นทุน? เขาจะออกแบบอย่างถูกต้องและได้มาตรฐานหรือเปล่า? ท่านอาจจะบอกว่าเวลายื่นแบบก่อสร้างหน่วยงานท้องถิ่นก็ต้องตรวจให้….เขาจะละเอียดให้เราไหม? ผมไม่ได้มีเจตนาดิสเครดิตผู้รับเหมา แค่อยากให้ทุกท่านมองให้รอบด้านก่อนตัดสินใจ (อาจจะดูเป็นความคิดด้านลบไปหน่อยนะครับ) เพราะเมื่อเลือกหรือเริ่มก่อสร้างไปแล้วมันถอยลำบาก ผมเห็นมาแล้วว่ามันมีปัญหาจริง ๆ บ้านร้าว ทรุด ฟ้องร้องทางแพ่งเรียกค่าเสียหายไปกว่าจะได้เงิน….น่าสงสารเจ้าของบ้านมาก ๆ (แถวบ้านกันนี่เองครับ) มันจึงเป็นสิ่งแรกที่ผมอยากให้ทุกท่านได้พึงคิดไว้

แต่ในมุมของผู้รับเหมาเขาก็มีเหตุผลเหมือนกันนะครับ ผมมีโอกาสได้คุยกับผู้รับเหมาหลาย ๆ คน เขาจะรับงานก่อสร้างบ้านก็ต่อเมื่อเขาต้องเป็นคนเขียนแบบให้ด้วย (Package) เขาให้เหตุผลว่า แบบสำเร็จรูปที่สถาปนิกหรือวิศวกรเขียนและขายกันทั่วไปในยุคนี้ หลายแบบนำไปสร้างจริงได้ลำบาก ด้วยรูปทรงที่เน้นสวยงาม แต่ในการก่อสร้างมันทำไม่ได้ หรือสถาปนิกบางคนไม่เคยรับงานก่อสร้างด้วยซ้ำ สักแต่ออกแบบให้สวยงามอย่างเดียว ผมเชื่อว่าท่านจะต้องได้ยินอะไรประมาณนี้แน่นอน

ถึงแม้เหตุผลของผู้รับเหมามันจะฟังดูน่าคิด แต่ผมก็ยังคงยึดมั่นจุดยืนเดิม เพราะผมเชื่อมั่นในเรื่องของโครงสร้างที่สถาปนิกออกแบบ (เขาเป็นผู้รับผิดชอบ) ถ้าเรื่องความสวยงามหรืองานสถาปัตยกรรมมันไม่เวิร์กจุดไหน ทำไม่ได้จริงอย่างไร เราก็คุยกันได้ตลอดอยู่แล้ว  กลับมาเข้าประเด็นกันดีกว่า (ออกฝั่งไปไกล 555+) ผมขออธิบายแยกหัวข้อเพื่อให้ทุกท่านได้เห็นภาพไปด้วยกัน ดังนี้ครับ

แบบบ้าน : เราจะได้แบบที่เป็นกระดาษยาว ๆ (น่าจะ A3) และเป็นไฟล์ .pdf ประกอบด้วย 4 ส่วน (แต่ใน BOQ จะแบ่งย่อยกว่า) คือ
1) แบบก่อสร้าง – เป็น Main ของแบบบ้านที่จะบอกถึงรายละเอียดในการก่อสร้างบ้านทั้งหมด เช่น ระดับ วัสดุ รูปทรง ตำแหน่ง เป็นต้น เพจที่ผมซื้อแบบมาสถาปนิกเขาค่อนข้างละเอียดมาก เขาจะขอข้อมูลเกี่ยวกับขนาด/ลักษณะที่ดิน ตำแหน่งที่ตั้งเพื่อดูทิศ (ผมส่งโฉนดให้เขาไปเลย) เพื่อวางตำแหน่งของบ้านให้เหมาะสม
2) โครงสร้าง – จะบอกถึงมาตรฐานของวัสดุที่จะนำมาใช้เป็นฐานรากและโครงสร้างของบ้าน เช่น ขนาดของเหล็ก กำลังอัดปูน ระยะเวลาเซตตัวของปูน ขนาดของคาน รูปแบบการใส่เหล็กของคาน ตำแหน่งของเสา โครงสร้าง โครงหลังคา เป็นต้น เรื่องโครงสร้างมีความสำคัญมาก ผมยกตัวอย่างเรื่องกำลังอัดปูน คือ ค่าที่แสดงถึงความแข็งแรงของคอนกรีต มีหน่วยวัดเป็น แรง / พื้นที่ (กิโลกรัม / ตารางเซนติเมตร หรือ Ksc) เราก็จำเป็นต้องรู้เอาไว้ เพราะกำลังอัดปูนที่ใช้สำหรับงานแต่ละประเภทมีความแตกต่างกัน แน่นอนว่ามีผลต่อโครงสร้าง

อีกเคส Classic ที่เจ็บกันมาเยอะ คือ ขนาดเหล็กที่นำมาใช้ในงานโครงสร้าง ในแบบโครงสร้างจะบอกขนาดเหล็กที่ใช้ตามมาตรฐาน ท่านสามารถตรวจเช็คช่างได้เลย ลดปัญหาผู้รับเหมาลักไก่ใช้เหล็กที่มีขนาดไม่ตรงกับแบบ หรือใช้เหล็กไม่เต็ม (ที่เหล็กจะอักษรตัวนูนท่านสามารถตรวจดูได้)
3) ไฟฟ้า – จะบอกประเภท ลักษณะ กำลังไฟ และตำแหน่งติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้าภายในบ้าน
4) สุขาภิบาล – จะบอกประเภท/ชนิด/ขนาดของอุปกรณ์ที่ใช้ในระบบสุขาภิบาล รวมถึงตำแหน่งและ Line ของท่อทางทั้งในบ้านและนอกบ้าน
เอกสารแบบบ้านทุกแผ่นจะมีวิศวกรเซนต์กำกับ

ต่อไป คือ เจ้า BOQ (Bill of Quantity) : เราจะได้ชุดเอกสาร A4 และไฟล์ excel มา (ไฟล์ excel มีประโยชน์อย่างยิ่งในการขอราคาจากผู้รับเหมา) ข้อมูลในส่วนนี้จะประกอบไปด้วย
1) หัวข้องานและรายละเอียดของวัสดุที่ใช้ ผมยกตัวอย่างงานสถาปัตยกรรม หัวข้อย่อยงานผิว (พื้น) เขาจะระบุวัสดุที่ใช้ปูพื้น เช่น กระเบื้องแกรนิตโต้ พื้นลามิเนต ไม้เทียม เป็นต้น ซึ่งเราสามารถปรับเปลี่ยนตามความชอบและเงินในกระเป๋าได้เลย ผมเองก็มีปรับเปลี่ยนจากพื้นลามิเนต เป็นแกรนิตโต้แทน เพราะกลัวปลวก พลาดเรื่องวางระบบท่อกันปลวก (ขนาดมีใน BOQ ผมยังพลาด – แอบเซง)
หัวข้องานประกอบด้วย
– งานโครงสร้างฐานราก : เคลียร์พื้นที่ ผังอาคาร ระบบกำจัดปลวก เสาเข็ม
– งานโครงสร้าง : ฐานราก เสาตอม่อ คาน พื้น เสา โครงหลังคาและวัสดุมุง
– งานสถาปัตยกรรม : ผิวพื้น ผนัง ฝ้าเพดาน สุขภัณฑ์ ประตู-หน้าต่าง งานสี
– งานระบบไฟฟ้า : ระบบไฟฟ้า เต้ารับ-เต้าเสียบ งานสายไฟ โคมไฟ
– งานระบบสุขาภิบาล : ระบบสุขาภิบาล ท่อทาง

2) ราคากลางของวัสดุและค่าแรงงาน ตามที่ผมได้บอกไว้ใน ep-1 ราคาที่ทางสถาปนิกให้มานั้นเป็นราคากลาง ณ ช่วงเวลานั้น ๆ มีความผันผวนไปตามสภาพเศรษฐกิจ แต่สิ่งที่เราจะได้แน่นอนคือ ตัวเลขงบประมาณที่เรานำไปใช้ในการวางแผนงบก่อสร้าง เราสามารถปรับเปลี่ยนวัสดุที่ใช้ ลดนั่น เพิ่มนี่ กำหนดยี่ห้อวัสดุอุปกรณ์ (หรือจะปรับเปลี่ยนหลังจากขอราคาจากผู้รับเหมาก็ได้)

คลิก! เพื่ออ่านกระทู้ต้นฉบับ

ชาว Pantip แนะนำ[จัดระเบียบห้องครัว] ให้น่าใช้งานปี 2022

เรื่องที่ต้องรู้ในการ สร้างบ้าน เล่าโดยชาว Pantip : เรื่องที่ 3

สรุป แบบบ้านและ BOQ จะช่วยเราได้เยอะมาก ๆ
1) ใช้เป็นเครื่องมือในการตรวจเช็คงานช่าง (เรียกว่าใช้เถียงกับผู้รับเหมาก็ไม่ผิด 555+)
2) ใช้กำหนดสเปควัสดุอุปกรณ์ หรือใช้ปรับสเปคของวัสดุอุปกรณ์
3) ใช้เป็นเอกสารสำคัญประกอบการทำสัญญาจ้างก่อสร้าง
4) ใช้เป็นเอกสารขออนุญาตปลูกสร้าง และประกอบการยื่นกู้สินเชื่อ (เจ้าหน้าที่ของหน่วยงานท้องถิ่นและเจ้าหน้าที่ธนาคาร จะบอกว่าแบบนี้มีมาตรฐานดี – คงมีผลต่อความเชื่อมั่นไม่มากก็น้อย (มั้ง) 555+

มาถึงตรงนี้ทุกท่านคงพอเห็นความสำคัญของแบบบ้านและ BOQ กันบ้างแล้วใช่ไหมครับ (ถ้าไม่เห็นก็ตามใจ 555+) แต่เรื่องสำคัญที่ต้องบอกกันไว้ตรงนี้เลยนะครับ กรุณาอย่าหน้าไมค์หรือหลังไมค์มาขอแบบบ้านกับ BOQ นะครับ ผมให้ไม่ได้จริง ๆ เพราะเป็นลิขสิทธ์ของสถาปนิกเขา แต่ผมสามารถบอกชื่อเพจได้ครับ เทียบกับราคาที่ต้องจ่ายแลกกับข้อมูลที่จะได้รับ ผมเปรียบมันว่าเป็น “เครื่องมือ หรือ เข็มทิศ” เลยทีเดียว

               ลุยกันต่อกับสเต็ปของการคัดเลือกผู้รับเหมา ในขั้นตอนนี้ผมอยากให้ทุกท่านทำตัวเป็นคนเรื่องมากกกกกกที่สุดเท่าที่ท่านเคยเป็นมาเลย (หรือใครจะเป็นอยู่แล้วแบบผมก็สบายไปครับ) เพราะ ณ ตอนนี้เรามีอำนาจยิ่งกว่า ม.44 ซะอีก แต่ถ้าตกลงก่อสร้างไปแล้วเราอาจต้องมาง้อช่างแทน (555+) ดังนั้น ต้องเตรียมการให้ดีครับ (เยอะขนาดนี้ ผมยังไม่รอด)

ก่อนอื่นเราต้องกำหนด TOR (Term of requirement) กันก่อน (บางคนบอกอีหยั่งวะ) พูดกันง่าย ๆ มันคือการกำหนดเงื่อนไขในการคัดเลือกผู้รับเหมานั่นละครับ ผมกำหนดอะไรไปบ้าง
1) เสนอราคาตามรายการวัสดุที่กำหนดใน BOQ – ข้อนี้สำคัญ ท่านอาจเคยได้ยินว่าเหมาเป็นตารางเมตร 12,000 บ้าง 15,000 บ้าง หรือ 20,000 บ้างก็มี คำถามคืออะไรเป็นตัวแปรของราคาเหมาพวกนี้ คำตอบง่ายนิดเดียว “เกรดวัสดุ” ไงครับ แล้วถ้าเราไม่มี BOQ ละ ก็ตัวใครตัวมันละครับ แล้วแต่ผู้รับเหมาเขาจัดมาให้ เป็นที่มาของคำว่างบบานปลาย (ต้องขออภัยผู้รับเหมาที่บังเอิญเข้ามาอ่านด้วยนะครับ ผมจำเป็นต้องพูดแบบตรงไปตรงมา)
2) ระบุยี่ห้อของวัสดุ กรณีที่ไม่สามารถเสนอราคาตามยี่ห้อที่กำหนด
3) ปูนที่ใช้ในงานฐานรากและโครงสร้างกำหนดเป็นปูนผสมสำเร็จ CPAC / TPI (อันนี้แล้วแต่เราจะกำหนดครับ ของผมกำหนดตามนี้)
4) ระยะเวลาในการก่อสร้าง
5) เงื่อนไขการชำระเงิน (ต้องเคลียร์ให้ชัดครับ เราจ่ายก่อน (เสี่ยง) หรือผู้รับเหมา Advance ไปก่อน)
6) เงื่อนไขรับประกัน
7) มีวิศวกรคุ้มงาน (มีใบประกอบวิชาชีพวิศวกร) ***เรื่องนี้มีประเด็น จะเล่าให้ฟังในช่วงงานก่อสร้าง***
8) ส่งรูปผลงานที่เคยก่อสร้างมาเป็นข้อมูลประกอบ

ผมกำหนดเงื่อนไขเบื้องต้นในการเสนอราคาไว้ประมาณนี้ครับ เพื่อความชัดเจนและคัดกรองผู้รับเหมาที่จะทำงานร่วมกันไปอีกหลายเดือน (บอกแล้วว่าต้องทำตัวเยอะ ๆ ไว้ก่อน 555+)
ต่อมา คือ ค้นหาผู้รับเหมา ณ จุดเริ่มต้นนี้ ผมพยายามหาโอกาสคุยกับผู้รับเหมาทุกประเภท ในทุกระดับ ไม่ว่าจะเป็นบริษัทรับสร้างบ้านมีชื่อ (ทั้งที่รู้ว่าราคาค่อนข้างสูง) ผู้รับเหมาบ้าน ๆ วิธีค้นหาก็ไม่ซับซ้อนอะไรครับ
– ขับรถไปหาดูบ้านของชาวบ้านที่สวย ๆ ขอเขาเข้าไปชมบ้าน (เจ้าของบ้านก็ใจดีมาก) คุณภาพงานอยู่ในเกณฑ์ดี ก็ขอเบอร์ติดต่อผู้รับเหมาไปนั่งคุยกับเขา
– ถามเพื่อนฝูง คนรู้จักให้ช่วยแนะนำกันมา
– Social network ไปโพสต์หาผู้รับเหมาในเพจ Facebook

สรุป ผมได้คุยกับผู้รับเหมาแบบจริงจังทั้งหมด 18 ราย+ แต่ขอยกตัวอย่างมาให้ดูบางส่วน ดังนี้ครับ
1) บริษัทรับสร้างบ้าน (มีชื่อเสียง) เน้นสร้างบ้านตามแบบบ้านสำเร็จของบริษัทฯ เป็นหลัก ดูมีมาตรฐานสูง แต่ราคาก็สูงตามไปด้วย คร่าว ๆ เฉพาะตัวบ้าน 2.0 ล้าน+
2) ผู้รับเหมาในท้องถิ่น (อำเภอที่ปลูกบ้าน) เป็นผู้รับเหมาที่สร้างบ้านโมเดิร์นที่เราขับรถไปดูบ้านมา จะรับงาน เขาขอเขียนแบบเอง
3) ผู้รับเหมาในนามบริษัท (กทม.) ผู้รับเหมาสร้างบ้านสไตล์โมเดิร์น ได้จากเพจ Facebook ให้ข้อมูลดี มีประวัติการสร้างบ้านและสามารถให้ติดต่อลูกค้าได้โดยตรง
4) ผู้รับเหมา (กทม.) จากเพจ Facebook พยายามจะขอเขียนแบบเอง
5) ผู้รับเหมาในนามห้างหุ้นส่วน (จังหวัดที่ปลูกบ้าน) ได้จากเพจ Facebook และไปดูหน้างานที่เขากำลังก่อสร้าง
6) ผู้รับเหมาในเครือข่ายของร้านวัสดุก่อสร้างรายใหญ่ในจังหวัดที่ปลูกบ้าน ได้จากเพจ Facebook และไปดูบ้านที่เขาเคยสร้าง
7) นายหน้าจากเพจ Facebook เสนอผู้รับเหมามาให้ แต่ขอเสนอราคาแบบเหมา 20,000 บาท/ตรม.
8) ญาติพี่ที่รู้จัก เป็นผู้รับเหมาบ้าน ๆ ทั่วไปในเขตพื้นที่จังหวัดใกล้เคียง
9) บริษัทรับสร้างบ้านมีชื่อ ไม่รับสร้างงบน้อยกว่า 5 ล้านบาท
10) ทีมวิศวกร รับเขียนแบบและสร้างบ้าน

ณ วันที่ 9 มกราคม 2562 เรามาดูผลลัพธ์กันว่าจะมีผู้รับเหมากี่รายที่สามารถเสนอราคาได้ตามกำหนดที่ผมตั้งไว้ เลขที่ออก คือ 6 ราย จาก 18 ราย คิดเป็นร้อยละ 33 เท่านั้นครับ

  ผมได้เรียนรู้อะไรบ้างจากเรื่องนี้
1) การเลือกวิธีซื้อแบบสำเร็จจากสถาปนิก (แบบบ้านและ BOQ) เป็นตัวคัดกรองผู้รับเหมาได้ดีเลยทีเดียวครับ (ตามที่ผมได้บอกไปแล้ว) ผู้รับเหมาส่วนมากเลือกวิธีเสนอราคาแบบเหมาต่อตารางเมตรมากกว่าเสนอราคาตาม BOQ ที่เรากำหนด ราคาตั้งแต่ 11,000 ถึง 20,000 บาท/ตรม. กลุ่มนี้ผมคัดออก
2) การกำหนดเงื่อนไขในการก่อสร้างและความรับผิดชอบให้ชัดเจน รวมถึงขอดูผลงานของผู้รับเหมาที่เคยสร้างจริงและอ้างอิงได้ ก็ได้ผลเหมือนกันบางรายเงียบหายไปเลย
3) พบว่า มีผู้รับเหมาบางรายติว่าแบบบ้านและ BOQ ไม่ถูกต้อง และต้องการออกแบบให้ใหม่ แต่พอให้บอกมาว่าแบบบกพร่องจุดไหน กลับไม่สามารถตอบได้ แบบนี้ก็คัดออกเช่นกัน

หลักเกณฑ์ที่ผมใช้พิจารณาเลือกผู้รับเหมา เป็นความผิดพลาดของผมเลยทีเดียว (ยังรู้สึกผิดอยู่เลย) ที่คิดว่าตัวเองทำทุกอย่างถูกต้องแล้ว….แต่ก็ยังพลาด เดี๋ยวค่อยว่ากันว่ามีปัญหาอะไร มาดูกันก่อนว่าผมเลือกผู้รับเหมายังไง จริง ๆ ผมใช้หลักการ 6R ของนักจัดซื้อละครับ ถึงแม้จะไม่ครบทุกตัวก็ตามที (6R : Right price, Right quality, Right source, Right time, Right place, Right quantity)
1) ความเหมาะสมของราคา เทียบกับราคาประเมินจาก BOQ โดย Range ราคาที่ผู้รับเหมาเสนอ 1.4 – 1.95 ล้าน
2) คุณภาพของงาน จากผลงาน (ไปดูของจริง,โทรไปสอบถามลูกค้า)
3) มีวิศวกรคุมงาน ต้องมีใบประกอบวิชาชีพ
4) การรับประกัน
5) มีทีมงานพร้อม

สรุป ผมเลือกราย (3) ผู้รับเหมาในนามบริษัท (กทม.) ที่ราคา 1.6 ล้าน เขามีความน่าเชื่อถือพอสมควร ผมเช็คข้อมูลการจดทะเบียนนิติบุคคลในเว็บไซด์ของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) ทุนจดทะเบียน 1 ล้าน เขาสามารถให้ข้อมูลเชิงวิศวกรรมที่ผมสงสัยได้ ให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์ จนผมคิดว่าเลือกไม่พลาด

จากนั้น ผมจึงขอแก้ไขสเปควัสดุเพื่อความเหมาะสมของงบประมาณก่อนร่างสัญญาก่อสร้าง ยกตัวอย่าง ที่กั้นกันตกระเบียงจากกระจกเปลี่ยนเป็นราวเหล็กอบดำแทน เปลี่ยนพื้นลามิเนตเป็นกระเบื้องแกรนิตโต้ ปรับโรงจอดรถโดยใช้บานเฟี้ยมไม้กั้นเป็นห้อง (จำเป็นต้องปรับเพราะมีผลต่อการประเมินวงเงินสินเชื่อ จะเล่าให้ฟังในช่วงต่อไป) สรุปงบประมาณในการก่อสร้างลดลงเหลือ 1.5 ล้าน

                  อย่างที่บอกครับ ทุกอย่างดูเป็นขั้นเป็นตอนไม่น่าจะมีอะไรผิดพลาดและต้องปวดหัว…..ต้องติดตามต่อกันนะครับใน EP-3 : ทำสัญญา (ไม่ช่วยอะไร) ขออนุญาตปลูกสร้าง และยื่นกู้ธนาคาร (ช่างยุ่งเหยิง)

คลิก! เพื่ออ่านกระทู้ต้นฉบับ

สร้างบ้านอย่างไรดีด้วยงบ 1 แสน? ชาว Pantip มาตอบ

ถ้าจ้างช่าง งบหนึ่งแสนคงไม่พอ
ถ้าสร้างกันเอง งบเท่านี้ก็พอไหวค่ะ
หรือไม่ก็ลองดูบ้านน็อคดาวน์แบบง่ายๆ

เชียร์ให้หาทางสร้างในงบหนึ่งแสนนี่แหละค่ะ เงินที่เหลือเอาไปลงทุนดีกว่า
ว่าแต่ พื้นที่ๆจะสร้างนี่ต้องเขียนแปลนบ้าน ขออนุญาตหน่วยงานไหมคะ ถ้าต้องขอด้วย จ้างเขียนแปลนด้วย งบคงต้องเผื่อขึ้นเยอะอีก

คลิก! เพื่ออ่านกระทู้ต้นฉบับ

บ้านน็อคดาวราคาสองแสน+
บ้านที่ปรับมาจากตู้คอนเทนเนอร์เท่านั้นแหล่ะที่อยู่หลักแสน

คลิก! เพื่ออ่านกระทู้ต้นฉบับ

บ้านแบบเถียงนา น่าจะไม่เกิน 25,000

คลิก! เพื่ออ่านกระทู้ต้นฉบับ

สร้างบ้านอย่างไรดีด้วยงบ 1 แสน? ชาว Pantip มาตอบ (ต่อ)

แต่ละคนมีมาตรฐานชีวิตจต่างกันไปแต่ละสังคม

1.สังคมเมือง  คิดว่าไม่พอแน่นอนกับงบนี้   เพราะ  บ้านในมโนคติ   จะมีรูปแบบหนึ่ง

2.สังคมชนบท ที่บ้านผม   จะมีมโนคติของบ้านในอีกแบบหนึ่งที่ต่างไป
*** ก็สร้างบ้านกันด้วยงบหมื่นหรือแสนได้    ใช้อยู่คุ้มแดดฝนหลับสบายได้
หลายๆบ้าน  มีที่ดินเก่าพื้นแน่น  ก็จะแค่
-วางอิฐสำเร็จ+เทปูน  แทนการหล่อคาน   ไม่ต้องตอกเข็มหรือลงตอม่อ
-เทพื้นปูน
-ตั้งเสาสำเร็จ
-ก่ออิฐบล็อคทำผนัง
-ใช้ไม้มะพร้าวแก่ๆที่ขายตามสวนขึ้นโครงสร้างหลังคา+มุงกระเบื้อง5ห่วง
-ขุดหลุม  วางป่องส้วน3ป่องนอกบ้าน  ต่อเข้ากับห้องน้ำในบ้าน
-ปูพื้นกระเบื้องโสสุโก้  ราคาไม่แพงที่ตกรุ่น หรือ  พื้นปูนขัดมันไปก่อน พอมีงบค่อยปูกระเบื้อง

ค่าแรงช่างท้องถิ่นในชนบท   ทำกัน1-2คน  ผัวเมีย   ตกวันละ800-1000
บ้านเล็กๆ  ใช้เวลาประมาณ30-40วัน
และ   อาจไม่ต้องวทำทุกอย่างให้สมบูรณ์ในคราวเดียว  ต่อเติมไปเรื่อยๆได้   เช่น  ตอนแรก
-ก็วางเตาหม้อกะทะหลังบ้านไปก่อน   พอมีงบก็ค่อยทำครัวเพิ่ม
-ห้องกลางบ้านห้องเดียว  มุมหนึ่งก็วางเตียงมีตู้กั้นบังตาไปก่อน   พอมีงบก็กั้นห้องนอนเพิ่ม
-แต่ห้องน้ำต้องมีก็แค่เทปูนขัดผิวเรียบไปก่อน   พอมีงบก็ค่ีอยปูกระเบื้อง

อยู่ที่มโนคติบ้านของแต่ละคน   และ  สภาพแวดล้อม
**สรุป
-ในเมือง  งบนี้ไม่พอ  
-ในชนบท   งบนี้พอ    แต่ท่านไม่ต้องรีบร้อน  เก็บเงินเพิ่มก็ได้จนกว่าจะได้บ้านตามมโนคติของท่าน

คลิก! เพื่ออ่านกระทู้ต้นฉบับ

สรุปสิ่งที่ชาว Pantip แชร์เกี่ยวกับการ สร้างบ้าน

ชาว Pantip แชร์เรื่องที่ต้องรู้เกี่วกับการสร้างบ้าน

– ชาว Pantip แชร์เรื่องที่ต้องรู้เมื่อต้องการสร้างบ้านสิ่งที่พวกเขาแชร์เป็นสิ่งที่มาจากประสบการณ์จริงและยังช่วยหลายๆคนที่กำลังตัดสินใจให้ตัดสินใจอย่างฉลาด!

– ชาว Pantip ยังบอกด้วยว่าการสร้างบ้านด้วยงบหนึ่งแสนนั้นเป็นไปได้ยากแต่ก็ขึ้นอยู่กับมุมมองด้วยว่าบ้านหนึ่งหลังเราต้องการอะไรบ้าง งบหนึ่งแสนก็อาจเพียงพอสำหรับสร้างบ้านของแค่บางคนเท่านั้น!

ชาว Pantip [รีวิวผ่อนคอนโด] อย่างไรให้สำเร็จปี 2022

บทสรุปส่งท้าย : ชาว Pantip แชร์ประสบการณ์การสร้างบ้านจากประสบการณ์จริง!

เห็นไหมว่าในปัจจุบันมีผู้จำนวนไม่น้อยเลยที่กำลังให้ความสนใจและกำลังมองหาข้อมูลที่สำคัญเกี่ยวกับการสร้างบ้านและชาว Pantip ที่มีประสบการณ์หลายคนก็ได้ให้คำแนะนำและสิ่งที่ควรรู้เกี่ยวกับการสร้างบ้านซึ่งมาจากประสบการณ์ของพวกเขาเอง!

การสร้างบ้านไม่ใช่เรื่องที่ยากและง่ายเกินไปเพียงแต่ต้องตัดสินใจและหาข้อมูลอย่างรอบคอบเพราะการสร้างบ้านเป็นการใช้งบประมาณจำนวนไม่น้อยที่ต้องใช้เวลานานเพื่อจะหามันมา จึงสำคัญมากที่จะให้บ้านของเราคุ้มค่ากับทุกบททุกสตางค์ที่เสียไป